红网时刻新闻记者 肖依诺 通讯员 梁伟谊 长沙报道

物业服务不满意，业主能不能直接拒交物业费？前期物业合同没签，物业公司还能不能催缴？

长沙某小区一名业主就因这些问题，和物业公司打了一场官司。判决生效后，影响并未停留在一户人家。3个月内，同小区76户业主陆续参照判决，主动履行了缴费义务。

近日，长沙市岳麓区人民法院运用“个案精细审理+示范裁判引领+判后督促履行”模式，成功平息了一批次物业服务合同纠纷。

长沙某小区尚未成立业主委员会，由某物业公司提供前期物业服务。业主张某认为该公司“前期物业合同未经公开招投标、未完成承接查验、服务质量不达标”，自2023年8月起，拒绝缴纳物业费。

物业公司多次催缴未果后，将张某诉至岳麓法院，请求判令其支付欠缴物业费及违约金。张某随后提起反诉，主张前期物业服务合同无效，要求物业公司返还已缴费用。

在这个小区，类似矛盾并非个案。张某提出的抗辩理由，也是部分业主与物业公司之间争议集中的问题。如果只处理眼前这一起案件，潜在纠纷仍可能继续发酵。

法院审理查明，案涉小区前期物业项目采用邀请招标方式，相关招投标备案材料、评标公示手续完备。行政主管部门出具的备案证明，是对招投标程序的合法确认。在张某未提供有效反证推翻该备案的情况下，法院认定招投标程序合法。

法院认为，建设单位依法与物业公司订立的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。据此，法院确认案涉前期物业服务合同合法有效，判决支持物业公司关于支付物业费的诉请。

同时，鉴于张某并非恶意拖欠，法院对物业公司主张的违约金不予支持，并依法驳回张某的反诉请求。张某不服提起上诉，二审法院维持原判。

判决生效后，这起个案并未止步于“案结”。

岳麓法院联合街道、社区，对张某开展判后答疑和督促履行，把前期物业合同效力、业主缴费义务、拒缴物业费可能带来的法律后果等问题讲清楚。经过释法说理，张某主动足额履行了缴费义务。

张某的履行，也在小区产生了带动效应。个案判决生效后的三个月内，同小区76户业主自觉参照履行。

从“一案结”到“百结解”，一场官司带动数十个潜在诉讼化解在基层。岳麓法院相关负责人表示，此次通过“个案精细审理+示范裁判引领+判后督促履行”模式，大幅缩短了物业纠纷化解周期，降低了当事人诉讼成本，推动实现从个案审理到类案化解。