房屋迟迟未过户 买卖双方对簿公堂
买二手房警惕房产中介“小动作”
本报见习记者叶铝通讯员刘曦阳
买房者和卖房者通过房产中介做一笔你情我愿的生意，本来是皆大欢喜的事。但长沙市民李先生却因为轻信房产中介业务员的承诺，签订了《房屋买卖合同》和《权证代办协议》，在支付完购房定金及相关手续费用后，房子却迟迟没能过户。
买主：买的房子迟迟不能过户
“太揪心了，整整1年了，房子还没更名。”9月24日上午，市民李先生在长沙县人民法院第三审判庭感慨道。
2011年7月6日，李先生与卖方柳先生、长沙天尊地产经纪有限公司（下称天尊地产）签订《房屋买卖合同》，约定柳先生以518000元的价格，将其坐落在长沙县星沙镇土桥村山水湾D07栋的一处房屋出售给李先生。
“合同约定2011年7月7日前支付20000元购房定金，并于房屋更名手续办理完成当日，一次性付清购房余款498000元。”由于是第一次购房，且急于想拥有属于自己的房子，李先生爽快地同意了这些条款，并于7月7日，与天尊地产签订《权证代办协议》，约定李先生以40360元的价格包干后期手续费，其中包括产权证和国土证过户税费、中介服务费。
“《房屋买卖合同》约定30个工作日内办理好房屋更名，并且我也依照约定先行向天尊地产支付了30000元权证代办费。”李先生说，自己履行完义务后，天尊地产和卖主柳先生却迟迟没能兑现承诺。
“按合同约定的工作日算，最迟在2011年8月底，房屋更名就能办好，没想到过了1年，我还是没能看到属于自己的产权证和国土证。”
中介：没收到权证代办费
针对李先生的说法，天尊地产表示异议。“在法律上，根本不存在‘房屋更名’一说，我们只能是帮助办理好房屋过户。”
“既然不能办理房屋更名，为什么在合同上又要体现？这不是误解人吗？”听到天尊地产的说法，李先生很是气愤。“即使是办理过户，这么长时间也应该要办理好了。”
针对李先生先行支付了30000元权证代办费的说法，天尊地产也表示异议。
“合同上明确了，权证代办费要直接汇入公司帐户，但我们一直没有收到这笔钱。”天尊地产表示，李先生是将钱直接交给了公司业务员，由于公司业务员素质良莠不齐，这笔钱可能被私吞。“钱没到账，说明是李先生违约了，过户没办好的责任不在我们。”
“收据上盖的章，天尊地产也承认是自己的公章。”李先生辩护人拿着收据，反驳了天尊地产。“不能因为天尊地产管理不善，就要李先生为这个财务上的漏洞买单。”
庭审现场：双方拒绝和解
2012年9月24日上午9:00，长沙县人民法院第三审判庭审理了这起房产合同纠纷案。
法庭上，原告方和被告方就“签订的《房屋买卖合同》和《权证代办协议》是否有效”、“原告是否对合同构成误解”、“签订的《房屋买卖合同》和《权证代办协议》可否撤销”等3个方面的争议，进行了辩护。
原告方认为天尊地产作为专业的经纪方，未依法告知李先生办理商品房更名的行为性质，更作出根本办不到办理商品房更名的虚假承诺，导致李先生产生重大误解，所以才与两被告签订《房屋买卖合同》及《权证代办协议》，致使行为的后果与自己的真实意思相违背，因此合同和协议无效。天尊地产和柳先生应返还李先生支付的费用及利息，并承担相应的责任。
针对原告方的说法，被告方之一的柳先生表示，办证和更名不是自己的合同义务，如果李先生在购房时产生误解，应是天尊地产的责任。而天尊地产则表示李先生在签订合同前，已知房屋的原始房产证还没办下来，合同和协议的签订，是其真实意图的反映，无权单方撤销。同时，天尊地产还提出案件已经超过了撤销诉讼的时效，李先生的主张无效。
在法庭调解环节，原告方同意和解，而被告方拒绝和解。法官当庭宣布调解失败，择日宣判。
律师：中介的三种行为易惹纠纷
目前，随着二手房交易日渐频繁，二手房买卖合同纠纷也不断增多。湖南麓和律师事务所的许笑律师表示：房产中介的3种行为易引发二手房买卖合同纠纷。
一是信息虚夸行为。有些房产中介为促成交易，在向客户介绍房屋权属、使用状况、小区设施等信息时夸大其词，甚至提供虚假信息；在客户询问有关交易流程、服务政策等问题时不如实说明，误导客户，甚至口头承诺优惠条件，履约时无法兑现承诺或被客户发现其提供虚假信息，引发纠纷。
二是怂恿违规行为。部分房产中介为拓展市场、吸引客户，极力撮合违规小产权房、保障性住房等禁止或限制上市房产的交易，默许甚至主动建议客户通过签订阴阳合同等方式避税。由于此类违规交易的产权过户存在障碍，故在履约过程中极易产生纠纷。
三是仓促成交行为。少数中介机构为尽快收取佣金，在申请贷款、还贷、付款、过户等具体交易细节尚不明确时，要求客户签订内容笼统的合同，仓促成交。在收取佣金后即消极应付客户，导致后续交易中纠纷频发。
“目前许多在售的二手房很新，新到还没有‘出证’。由于这些房子几乎与一手房无异，且价格相对低些，对购房者吸引力很大。”许笑律师提醒购房者尽量不要购买此类房子，一切等出了房产证再说。“如果非买不可，要注意规避风险。首先，在付款方式上，赎楼要尽可能由原业主解决；其次，一定要在合同上约定‘卖方单方解除合同’、‘逾期办证’或‘不能办证’的违约责任。”
